집 팔 때 세금이 갈리는 지점은 생각보다 몇 개 되지 않습니다.
그중 가장 자주, 가장 크게 갈리는 네 곳만 30페이지로 묶었습니다.
"12억 넘으면 세금 폭탄"의 절반은 오해입니다. 1세대 1주택이라면 초과분만 안분 과세되고, 장기보유특별공제가 그 금액을 한 번 더 깎습니다. 15억에 판 집의 양도세가 150만 원대로 끝나는 계산을 순서 그대로 따라갑니다.
갭투자로 실거주 기록이 없어도 비과세를 포기할 필요는 없습니다. 직전 계약 대비 임대료 인상 5% 이내 계약으로 거주요건 2년을 인정받는 길과, 그 거주요건이 장기보유특별공제 80%와 30%를 가르는 구조를 봅니다.
발코니 확장·샷시·취득세·중개보수처럼 이미 쓴 돈이 세금을 깎습니다. 되는 경비와 안 되는 경비(도배·장판은 불인정)의 기준을 표 하나로 정리했고, 계약서를 잃어버린 오래된 집을 위한 환산취득가액까지 담았습니다.
양도세에서 가장 비싼 실수 두 가지입니다. 보유 1년 미만 매도는 지방세 포함 실효 77%, 그리고 2026년 5월 9일 부활한 다주택 중과. 잔금일 며칠 차이로 세액이 어떻게 뒤집히는지 숫자로 봅니다.
여기에 케이스 계산 5건(C01·C03·C06·C02·C21)과 Part별 체크리스트가 붙습니다. 장 번호는 전체판 기준을 그대로 써서, 나중에 전체판을 보실 때 이어집니다.
10억에 사서 15억에 판 1세대 1주택, 보유·거주 각 10년. 12억을 넘겼으니 "세금 폭탄"이 예상되지만 실제 계산은 이렇게 흘러갑니다.
| 단계 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 (15억 − 10억) | 5억 |
| 과세대상 차익 — 12억 초과분 안분 (20%) | 1억 |
| 장기보유특별공제 80% | − 8,000만 |
| 양도소득금액 | 2,000만 |
| 최종 부담 (지방세 포함) | 약 150만 |
차익 5억에 세금 150만 원입니다. 이 구조를 모르면 매도 자체를 미루게 되고, 미루는 동안 요건이 어긋나 진짜로 세금이 억 단위가 되기도 합니다.
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지금 받기 — 9,900원 →정직하게 적어 둡니다. 아래 주제는 들어 있지 않습니다 — 갈아타기(일시적 2주택)의 1·3년 기한, 상속·증여받은 집의 취득가액, 공동명의와 이월과세 10년, 분양권·입주권의 주택 수 판정, 부담부증여, 여러 채를 정리하는 순서, 같은 해 2건 매도의 합산과세.
내 상황이 위 목록에 걸린다면 이 묶음으로는 부족합니다. 그럴 때는 17개 장·케이스 22개·부록 8종이 들어간 전체판이 맞습니다 — 전체판 안내 보기