공시가격 하나만 넣으면 현행과 2027년 개편안(실거주·비거주)을 나란히 계산합니다.
같은 집인데 실거주면 줄고, 비거주면 늘어나는 구조입니다.
세액공제 적용 전, 1세대 1주택 기준입니다. 갈림길이 두 개 보입니다 — 비거주는 12억부터 새로 과세되고, 실거주도 30억쯤부터는 오히려 늘어납니다(공제 확대보다 공정시장가액비율 인상이 커지는 지점).
| 공시가격 | 현행 (12억·60%) | 개편안 · 실거주 (14억·70%) | 개편안 · 비거주 (9억·70%) |
|---|---|---|---|
| 12억 | 0원 | 0원 | 1,050,000원 |
| 15억 | 900,000원 | 350,000원 | 2,340,000원 |
| 20억 | 2,760,000원 | 2,340,000원 | 5,300,000원 |
| 25억 | 5,400,000원 | 5,300,000원 | 8,800,000원 |
| 30억 | 8,400,000원 | 8,800,000원 | 과세표준 12억 초과* |
* 정부안은 세율 체계를 '주택 수' 기준에서 '합산 공시가격' 기준으로 일원화하면서 과세표준 12억원 초과 구간에 현행 중과 수준의 세율을 적용할 예정입니다. 새 세율표가 확정되지 않아 이 구간은 계산을 제공하지 않습니다 — 확정 조문이 나오면 갱신합니다.
| 구분 | 현행 | 정부안 (2027년분 예정) |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 공제 | 12억 | 14억 (확대) |
| 비거주 1주택 공제 | 9억 (축소) | |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 공정시장가액비율 (3주택 이상·조정대상지역) | 60% | 2027년 70% → 2028년 80% |
| 세율 체계 | 주택 수 기준 (일반·중과) | 합산 공시가격 기준으로 일원화 |
핵심은 1주택 공제를 거주 여부로 가른다는 것입니다. 지금은 거주하지 않아도 1세대 1주택이면 12억이 공제되지만, 정부안대로면 실거주하지 않는 1주택의 공제가 9억으로 줄어 다주택자와 같은 선에 섭니다.
정직하게 적어 둡니다 — 다주택자(정부안의 기본공제 4억 + 거주주택 비율 추가공제 구조는 세부가 미확정), 고령자·장기보유 세액공제(현행 합산 최대 80%), 세부담상한·재산세 중복분 공제, 그리고 과세표준 12억 초과 구간. 실제 고지액은 세액공제 때문에 이 계산보다 낮게 나오는 경우가 많습니다.
개편안 세부 해설과 올해분 고지 일정은 종부세 12월 고지 전 점검 글에 정리해 두었습니다.
Q. 올해 12월에 내는 종부세도 개편안으로 계산되나요?
아닙니다. 개편안은 통과되더라도 2027년 납세의무 성립분부터 적용될 예정입니다. 올해 12월 고지분은 현행 기준(공제 12억·공정시장가액비율 60%)입니다.
Q. 실거주는 어떻게 판정하나요?
정부안 기준의 세부 판정 요건(거주 기간·전입 요건 등)은 시행령 단계에서 확정될 사안입니다. 이 계산기는 거주/비거주 두 경우를 모두 보여주는 방식으로 불확실성을 다룹니다.
Q. 12억이 시가인가요, 공시가격인가요?
공시가격입니다. 통상 시세보다 낮게 형성되며, 부동산공시가격 알리미에서 조회할 수 있습니다.