먼저 결론입니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 종부세 개편이 담기면서 혼란이 있는데, 올해 12월에 내는 종부세는 그 개편안과 아무 상관이 없습니다.
이유는 두 가지입니다. 첫째, 개편안은 아직 정부안이고 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다. 둘째, 확정되더라도 2027년 납세의무 성립분부터 적용될 예정입니다. 즉 처음 반영되는 고지서는 2027년 12월분입니다.
본문의 계산 규칙을 그대로 옮긴 간이 계산기입니다. 입력값은 서버로 전송되지 않습니다. 결과는 참고용 추정치입니다.
올해분에 적용되는 현행 기준
| 항목 | 2026년 12월 고지분 (현행) |
|---|---|
| 과세 기준일 | 2026년 6월 1일 소유자 |
| 1세대 1주택 기본공제 | 12억원 |
| 그 밖의 경우 | 9억원 |
| 공정시장가액비율 | 60% |
| 고지 | 11월 중 |
| 납부기간 | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
재산세와 마찬가지로 6월 1일 소유자가 1년분을 냅니다. 6월 2일에 팔았어도 올해 종부세는 판 사람 몫입니다.
공제액은 "깎아주는 금액"이 아니라 "문턱"이다
가장 흔한 오해입니다. 1세대 1주택 공제 12억원은 세금을 12억원어치 깎아준다는 뜻이 아니라, 공시가격이 12억원을 넘어야 비로소 종부세 대상이 된다는 뜻입니다.
공시가격 12억원이면 과세표준이 0이라 종부세가 없습니다. 재산세는 내지만 종부세는 안 내는 구간이 훨씬 넓습니다.
공시가격별 계산
1세대 1주택, 세액공제 적용 전 기준입니다.
| 공시가격 | 과세표준 | 종부세액(공제 전) |
|---|---|---|
| 12억 | 0 | 0원 |
| 15억 | 1억 8,000만 | 900,000원 |
| 20억 | 4억 8,000만 | 2,760,000원 |
| 25억 | 7억 8,000만 | 5,400,000원 |
| 30억 | 10억 8,000만 | 8,400,000원 |
적용 세율(2주택 이하)은 과세표준 3억원 이하 0.5%, 3억~6억 구간은 150만원 + 초과분 0.7%, 6억~12억 구간은 360만원 + 초과분 1.0%입니다. 구간 경계에서 금액이 이어지는지 검산해 보면 3억원에서 150만원, 6억원에서 360만원으로 정확히 맞습니다. 과세표준이 12억원을 넘는 구간(1주택 기준 공시가 약 32억원 초과)은 별도 세율이 적용되므로 국세청 자료를 확인하세요.
여기서 더 줄어든다 — 세액공제
위 표는 공제 전 금액입니다. 1세대 1주택자는 두 가지 세액공제를 받습니다.
- 고령자 공제 — 만 60세 이상부터 연령대별로 적용
- 장기보유 공제 — 보유기간 5년 이상부터 구간별로 적용
- 두 공제는 합산 최대 80%까지 가능합니다.
| 공시가 15억 1주택 | 세액 |
|---|---|
| 공제 없음 | 900,000원 |
| 합산 40% 공제 | 540,000원 |
| 합산 80% 공제(최대) | 180,000원 |
여기에 재산세와 중복되는 부분도 공제됩니다. 같은 주택에 재산세와 종부세가 함께 붙는 구간이 있어 이중과세를 조정하는 장치입니다. 그래서 실제 고지액은 위 표보다 낮게 나오는 것이 보통입니다.
개편안이 통과되면 무엇이 달라지나
정부안의 핵심은 1주택 공제를 거주 여부로 가르는 것입니다.
| 구분 | 현행 | 정부안(2027년분 예정) |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억 | 14억 (확대) |
| 비거주 1주택 | 9억 (축소) | |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 공정시장가액비율 (3주택 이상·조정대상지역) | 60% | 2027년 70% → 2028년 80% |
공시가격 15억 1주택으로 계산해 보면 방향이 정반대로 갈립니다.
| 기준 | 과세표준 | 세액(공제 전) |
|---|---|---|
| 현행 (2026년분) | 1억 8,000만 | 900,000원 |
| 정부안 · 실거주 | 7,000만 | 350,000원 |
| 정부안 · 비거주 | 4억 2,000만 | 2,340,000원 |
같은 집인데 실거주면 줄고 비거주면 2.6배로 늘어납니다. 공제가 줄어드는 폭이 공정시장가액비율 인상과 겹치면서 증가폭이 커집니다.
🔴 다만 이것은 정부안의 공제·비율만 현행 세율표에 대입한 가정 계산입니다. 정부안은 세율 체계 자체를 '주택 수' 기준(일반·중과)에서 '합산 공시가격' 기준으로 일원화하는 내용을 담고 있어, 과세표준이 큰 구간(12억원 초과)에는 중과 수준의 세율이 적용될 예정입니다. 즉 비거주·고가로 갈수록 실제 확정안의 세액은 위 방식의 계산보다 커질 수 있습니다. 진행 상황은 입법예고(2026년 8월 4일~20일)가 끝났고 9월 정기국회 제출·심의가 남아 있어 수치가 더 바뀔 수 있습니다. 지금 이 숫자를 근거로 매도·전입 같은 되돌리기 어려운 결정을 하는 것은 이릅니다. 최종 조문이 확정된 뒤 다시 계산하는 편이 안전합니다. 내 공시가격으로 현행과 정부안을 나란히 보려면 종부세 현행 vs 개편안 비교 계산기를 쓰세요.
납부 전 확인할 것
- 합산배제 신고를 놓치지 않았는지 — 임대주택·사원용 주택 등은 신고해야 과세 대상에서 빠집니다. 신고 기간은 통상 9월입니다.
- 부부 공동명의 1주택 특례 — 공동명의는 각자 9억씩 총 18억이 공제되는데, 1주택 특례(12억 + 고령자·장기보유 공제)를 선택하는 편이 유리할 수 있습니다. 매년 9월에 유리한 쪽을 선택 신청할 수 있습니다.
- 분납 — 세액이 250만원을 초과하면 일부를 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다.
- 기한 — 12월 15일을 넘기면 납부지연가산세가 붙습니다.
자주 묻는 질문
Q. 재산세를 냈는데 종부세도 내나요?
둘은 별개의 세금입니다. 다만 중복 과세되는 부분은 종부세에서 공제되므로 완전히 두 번 내는 것은 아닙니다.
Q. 고지서가 안 왔으면 대상이 아닌가요?
대체로 그렇습니다. 종부세는 국세청이 계산해 고지하는 방식입니다. 다만 홈택스에서 직접 조회해 확인하는 편이 확실합니다.
Q. 공시가격은 언제 것을 쓰나요?
과세기준일인 6월 1일 현재 공시된 가격입니다. 공동주택 공시가격은 통상 4월 말에 공시됩니다.
Q. 12억이 시가인가요 공시가격인가요?
공시가격입니다. 시세와는 다르며 통상 시세보다 낮게 형성됩니다.
확인처
- 홈택스(hometax.go.kr) — 종부세 고지 내역 조회, 합산배제·특례 신청
- 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) — 공시가격 조회
- 국세상담센터 126 — 세액 문의
위 계산은 2026년 12월 고지분(현행법) 기준이며, 세액공제·재산세 중복분 공제 적용 전 금액입니다. 개편안 관련 수치는 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준의 가정 계산이며 확정된 것이 아닙니다.