먼저 결론입니다. 주택담보대출을 갈아탈 때 차주가 실제로 부담하는 부대비용은 인지세 절반 + 근저당권 말소 + 법무사 비용으로 정리됩니다. 잔액 3억 원이면 인지세 15만 원 중 7만 5천 원, 근저당권 말소 약 3만 원, 법무사 비용 약 20만 원을 더해 305,000원 수준입니다. 신용대출은 담보 절차가 없어 인지세 몫만 남습니다. 이 금액을 중도상환수수료에 더한 값이 갈아타기의 총비용입니다.
인지세 — 대출 금액 구간별 정액
인지세는 대출 약정서(금전소비대차에 관한 증서)에 붙는 세금으로, 요율이 아니라 금액 구간별 정액입니다. 인지세법 제3조의 구간표는 다음과 같습니다.
| 대출 금액 (기재금액) | 인지세 | 차주 부담 (50%) |
|---|---|---|
| 1천만 원 이하 | 없음 | 0원 |
| 1천만 원 초과 ~ 3천만 원 이하 | 2만 원 | 1만 원 |
| 3천만 원 초과 ~ 5천만 원 이하 | 4만 원 | 2만 원 |
| 5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하 | 7만 원 | 3만 5천 원 |
| 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 15만 원 | 7만 5천 원 |
| 10억 원 초과 | 35만 원 | 17만 5천 원 |
실무에서는 금융기관과 차주가 절반씩 부담하는 것이 일반적입니다. 그래서 3억 원을 빌리면 15만 원의 절반인 7만 5천 원이 본인 몫이 됩니다. 구간이 넓다는 점도 중요합니다. 1억 원을 빌리든 9억 원을 빌리든 인지세는 똑같이 15만 원이라, 대출 금액이 커질수록 부대비용에서 인지세가 차지하는 비중은 오히려 작아집니다.
실제 숫자로 따라가 보기
잔액 3억 원짜리 주택담보대출을 갈아탄다고 할 때 항목별로 쌓아 보면 이렇습니다.
| 항목 | 총액 | 차주 부담 |
|---|---|---|
| 인지세 (1억 초과 ~ 10억 이하 구간) | 150,000원 | 75,000원 |
| 근저당권 말소 (등록면허세·등기 수수료 등) | 약 30,000원 | 30,000원 |
| 법무사 비용 (등기 대행) | 약 200,000원 | 200,000원 |
| 근저당권 설정 | — | 원칙적으로 금융기관 부담 |
| 부대비용 합계 | 305,000원 |
여기에 중도상환수수료가 더해집니다. 같은 3억 원 대출이 요율 1.2%·잔존 179일이라면 수수료가 588,493원이므로, 총비용은 893,493원이 됩니다. 부대비용이 총비용의 약 34%를 차지하는 셈이라, 수수료만 보고 판단하면 3분의 1을 빠뜨리게 됩니다.
대출 금액별 부대비용
같은 구조로 금액만 바꿔 보면 이렇습니다. 근저당권 말소 3만 원과 법무사 비용 20만 원은 계산기가 쓰는 추정 기본값입니다.
| 대출 금액 | 인지세 절반 | 말소 + 법무사 | 주담대 합계 | 신용대출 |
|---|---|---|---|---|
| 2,000만 원 | 10,000원 | 230,000원 | 240,000원 | 10,000원 |
| 8,000만 원 | 35,000원 | 230,000원 | 265,000원 | 35,000원 |
| 3억 원 | 75,000원 | 230,000원 | 305,000원 | 75,000원 |
| 9억 원 | 75,000원 | 230,000원 | 305,000원 | 75,000원 |
| 12억 원 | 175,000원 | 230,000원 | 405,000원 | 175,000원 |
표에서 읽어야 할 것은 부대비용이 대출 금액에 비례하지 않는다는 점입니다. 금액이 4배가 되어도 부대비용은 거의 그대로입니다. 반대로 중도상환수수료는 잔액에 정비례하므로, 대출이 클수록 총비용에서 수수료 비중이 압도적으로 커집니다.
항목별로 뜯어보기
근저당권 말소 — 기존 대출을 갚으면 걸려 있던 근저당권을 지워야 합니다. 등록면허세와 등기 수수료를 합쳐 보통 몇만 원 수준이고, 계산기는 3만 원을 추정 기본값으로 씁니다. 직접 처리하면 더 저렴하고, 법무사에게 맡기면 대행료가 붙습니다.
근저당권 설정 — 새 대출을 위해 담보를 다시 잡는 비용입니다. 2011년 이후로는 원칙적으로 금융기관이 부담하도록 정리됐습니다. 다만 금리 조건과 맞바꾸는 형태로 차주가 부담하는 상품이 있을 수 있으므로 조건 확인이 필요합니다.
법무사 비용 — 등기 절차를 대행하는 보수입니다. 계산기는 20만 원을 추정 기본값으로 쓰지만, 사안과 지역, 대행 범위에 따라 달라집니다. 금융기관이 지정한 법무사를 쓰는 경우와 직접 선임하는 경우의 금액도 다를 수 있습니다.
감정평가비 — 담보 가치를 다시 매겨야 하면 발생합니다. 금융기관이 부담하는 경우가 많아 위 합계에는 넣지 않았지만, 본인 부담 조건이라면 별도로 더해야 합니다.
세 항목 모두 실제 비용은 사안마다 다릅니다. 위 3만 원과 20만 원은 규모를 가늠하기 위한 추정 기본값일 뿐입니다.
신용대출은 훨씬 단순합니다
담보 절차가 없으니 근저당권 말소·설정, 법무사, 감정평가 비용이 모두 빠지고 인지세 몫만 남습니다. 5,000만 원 신용대출이면 인지세 4만 원의 절반인 2만 원이 전부입니다. 그래서 신용대출 갈아타기는 사실상 중도상환수수료 하나로 판단이 끝납니다. 자세한 차이는 GUIDE 09 — 신용대출 갈아타기에서 다룹니다.
많이 하는 오해 4가지
① "인지세는 대출 금액의 몇 %다"
아닙니다. 요율이 아니라 구간별 정액입니다. 1억 원과 9억 원의 인지세가 똑같이 15만 원인 이유입니다.
② "인지세는 내가 전액 낸다"
통상 금융기관과 절반씩 나눕니다. 안내받은 금액이 구간표 전액이라면 분담 여부를 확인해 볼 만합니다.
③ "근저당권 설정비도 내가 낸다"
2011년 이후 원칙적으로 금융기관 부담입니다. 다만 상품 조건에 따라 예외가 있을 수 있습니다.
④ "부대비용은 몇만 원이니 무시해도 된다"
3억 원 사례에서 부대비용 305,000원은 총비용 893,493원의 약 34%입니다. 무시하면 손익분기가 실제보다 한 달 이상 앞당겨 계산됩니다.
비용을 확인하는 순서
- 1단계 — 담보대출인지 신용대출인지 구분합니다. 여기서 항목 수가 절반 이상 갈립니다.
- 2단계 — 대출 금액으로 인지세 구간을 찾습니다. 그리고 분담 비율을 확인합니다.
- 3단계 — 기존 근저당권 말소 비용을 확인합니다. 직접 처리 가능한지도 함께 물어봅니다.
- 4단계 — 법무사·감정평가를 누가 부담하는지 항목별로 확인합니다. "내가 실제로 내는 돈이 얼마인지"를 숫자로 받아 두는 것이 가장 확실합니다.
- 5단계 — 중도상환수수료와 합쳐 총비용을 만듭니다. 그 다음에야 손익분기 계산이 가능합니다.
자주 묻는 질문
Q. 인지세 구간표는 어디에 있나요?
인지세법 제3조의 과세문서 및 세액 표에 규정돼 있습니다. 대출 약정서는 금전소비대차에 관한 증서로 분류됩니다.
Q. 1천만 원 이하 대출은 인지세가 없나요?
구간표상 1천만 원 이하에는 세액이 붙지 않습니다. 소액 대출에서 인지세 항목이 보이지 않는 이유입니다.
Q. 부대비용도 대출금에서 차감되나요?
상품과 절차에 따라 다릅니다. 실행 시 정산되는 경우도 있고 별도로 납부하는 경우도 있어 사전에 확인이 필요합니다.
Q. 법무사를 직접 고르면 더 싼가요?
보수는 사안마다 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 다만 금융기관 지정 여부에 따라 선택 가능 여부가 갈리므로 먼저 물어보는 편이 좋습니다.
Q. 근저당권 말소를 직접 할 수 있나요?
등기소에서 본인이 처리하는 것도 가능합니다. 이 경우 대행료가 빠지고 등록면허세와 수수료만 남습니다.
Q. 계산기의 30,000원·200,000원은 어디서 나온 값인가요?
규모를 가늠하기 위한 추정 기본값입니다. 실제 견적을 받으면 그 값으로 바꿔 입력하는 편이 정확합니다. 대출 갈아타기 계산기에서 직접 수정할 수 있습니다.
Q. 감정평가비는 얼마인가요?
담보와 평가 범위에 따라 달라 일반화하기 어렵습니다. 본인 부담 조건인지부터 확인하시기 바랍니다.
근거 규정
- 인지세법 제3조 — 과세문서 및 세액 (기재금액 구간별 정액)
- 인지세 분담은 법정 사항이 아니라 실무 관행으로, 통상 금융기관과 차주가 50%씩 부담
- 근저당권 설정비는 2011년 이후 원칙적으로 금융기관 부담
- 근저당권 말소 3만 원·법무사 20만 원은 계산기의 추정 기본값이며, 실제 비용은 사안마다 다름
요율과 기준은 2026년 7월 기준이며 대표 추정치입니다. 실제 조건은 약정서와 금융기관 안내를 확인하시기 바랍니다.