먼저 결론입니다. 장기보유특별공제(장특공)는 양도차익에서 보유·거주 기간만큼을 빼주는 제도로, 양도세를 줄이는 가장 강력한 합법 수단입니다. 그런데 같은 10년을 보유해도 어떤 사람은 80%를 공제받고 어떤 사람은 20%밖에 못 받으며, 다주택 중과 대상이면 0%입니다. 차이는 보유 기간이 아니라 어느 표가 적용되느냐입니다.
표1과 표2 — 두 개의 공제표
| 표1 (일반) | 표2 (1주택 우대) | |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 다주택자, 토지·상가, 거주 2년 미만 1주택 | 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택 (거주 2년 이상) |
| 공제율 | 연 2% | 보유 연 4% + 거주 연 4% |
| 최대 공제 | 30% (15년) | 80% (보유 10년 + 거주 10년) |
표2의 핵심은 공제가 보유분과 거주분으로 나뉜다는 점입니다. 보유 10년이면 40%, 거기에 거주 10년을 더해야 80%가 완성됩니다. 보유만 10년 하고 거주하지 않으면(거주 2년 미만) 아예 표1로 떨어져 20%만 공제됩니다.
표2 공제율 = 보유기간 × 4% (최대 40%) + 거주기간 × 4% (최대 40%)
두 표 모두 보유 3년 미만이면 공제가 0입니다. 3년을 채우는 순간 표1은 6%, 표2는 12%에서 시작합니다. 거주분은 조금 다르게, 거주 2년부터 8%로 시작해 1년마다 4%p씩 쌓입니다.
연차별 공제율표
| 기간 | 표1 (연 2%) | 표2 보유분 (연 4%) | 표2 거주분 (연 4%) |
|---|---|---|---|
| 2년 | 0% | 0% | 8% |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 10년 이상 | 20% | 40% (상한) | 40% (상한) |
| 15년 이상 | 30% (상한) | 40% | 40% |
표에서 읽어야 할 것은 상한이 도달하는 시점이 다르다는 점입니다. 표2는 10년에 상한에 닿아 그 이후로는 더 오래 보유해도 공제가 늘지 않습니다. 표1은 15년까지 계속 쌓이지만 최대치가 30%에 불과합니다. "무조건 오래 들고 있으면 유리하다"는 말이 언제나 맞지는 않는 이유입니다.
숫자로 보는 차이
양도가 25억, 취득가 12억(차익 13억)인 고가주택을 기준으로, 거주기간만 바꿔 비교하겠습니다. 취득 당시 조정대상지역이었다고 가정합니다.
| 단계 | 거주 10년 (표2 80%) | 거주 2년 (표2 48%) | 거주 0년 (표1 20%) |
|---|---|---|---|
| 비과세 여부 | 인정 | 인정 | 불가 |
| 과세대상 양도차익 | 6억 7,600만 | 6억 7,600만 | 13억 전액 |
| 장기보유특별공제 | 5억 4,080만 | 3억 2,448만 | 2억 6,000만 |
| 과세표준 | 1억 3,270만 | 3억 4,902만 | 10억 3,750만 |
| 적용 세율 | 35% | 40% | 45% |
| 최종 세액 | 3,411만원 | 1억 2,503만원 | 4억 4,103만원 |
거주 2년과 거주 10년의 차이가 9,092만원입니다. 보유 기간은 셋 다 10년으로 같고 거주기간만 다릅니다. "오래 갖고만 있으면 세금이 준다"는 통념과 달리, 거주 없는 장기보유는 공제 효율이 절반 이하입니다. 조건을 바꿔가며 양도세 계산기로 직접 비교해 볼 수 있습니다.
다주택 중과 대상이면 공제가 아예 없다
가장 크게 갈리는 지점은 표1이냐 표2냐가 아니라 공제가 있느냐 없느냐입니다. 조정대상지역에 있는 주택을 다주택 상태에서 양도해 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 전액 배제됩니다. 20년을 보유했어도 공제는 0원입니다.
| 상태 | 적용 공제 | 세율 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 (거주 2년 이상) | 표2 (최대 80%) | 기본세율 |
| 1세대 1주택 (거주 2년 미만) · 일반 부동산 | 표1 (최대 30%) | 기본세율 |
| 조정대상지역 2주택 중과 | 배제 (0%) | 기본세율 +20%p |
| 조정대상지역 3주택 이상 중과 | 배제 (0%) | 기본세율 +30%p |
| 보유 2년 미만 (단기) | 배제 (0%) | 단기세율 60~70% |
다주택 중과는 2026년 5월 9일 유예가 종료되어 다시 적용되고 있습니다. 판정은 양도 시점의 조정대상지역 여부로 하며, 이 점은 취득 시점으로 판정하는 거주요건과 정반대라 헷갈리기 쉽습니다. 중과의 구조는 GUIDE 11 — 다주택 중과, 2026년 5월 유예 종료 이후에서 다룹니다.
많이 하는 오해 4가지
① "10년 보유했으니 40%는 받는다"
표2가 적용될 때의 이야기입니다. 거주 2년을 못 채우면 표1로 떨어져 20%가 되고, 중과 대상이면 0%입니다. 보유 기간만으로는 공제율이 정해지지 않습니다.
② "거주기간은 최근에 산 것만 인정된다"
통산입니다. 과거에 살았던 기간도 합산되므로, 세를 줬다가 다시 들어가 산 기간이 있다면 주민등록초본으로 확인해 볼 가치가 있습니다.
③ "장특공은 세금에서 빼주는 것이다"
세액공제가 아니라 소득공제 성격입니다. 양도차익에서 빼서 과세표준을 줄이는 것이지 계산된 세금에서 직접 차감하는 것이 아닙니다. 그래서 세율 구간이 함께 내려가는 효과가 붙습니다.
④ "12억을 넘으면 공제율도 깎인다"
공제율은 그대로입니다. 다만 이미 안분으로 줄어든 과세대상 양도차익에 곱하므로 공제 금액이 함께 줄어듭니다. 안분 구조는 GUIDE 01 — 1세대 1주택 비과세, 12억의 진실을 참고하세요.
매도 전 확인 순서
- 1단계 — 중과 대상인지 먼저 본다. 양도 시점 기준 세대의 주택 수와 소재지가 조정대상지역인지 확인합니다. 중과면 공제 논의 자체가 무의미해집니다.
- 2단계 — 표1인지 표2인지 판정한다. 갈림길은 "비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택인가"와 "거주 2년 이상인가"입니다.
- 3단계 — 보유·거주 기간을 날짜 단위로 센다. 보유기간의 시작은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.
- 4단계 — 구간 경계를 확인한다. 1년이 며칠 모자라면 그 해의 4%p가 통째로 사라집니다.
- 5단계 — 잔금일 조정을 검토한다. 몇 주 미루는 것만으로 구간이 올라가는 경우가 있습니다.
실행 포인트
- 매도 전 거주기간이 애매하게 부족하다면(예: 1년 8개월) 몇 개월 더 채우는 것만으로 표1에서 표2로 바뀔 수 있습니다. 거주 2년은 표2 진입의 문턱입니다.
- 거주기간은 통산이므로 과거에 살았던 기간도 합산됩니다. 주민등록초본으로 확인하세요.
- 실거주가 불가능한 상황이라면 상생임대인 특례로 비과세 거주요건을 대체할 수 있습니다. 다만 거주분 공제(연 4%)는 실거주 기간으로만 쌓이므로 80%까지는 가지 못합니다. GUIDE 03 — 상생임대인 제도로 거주요건 채우기를 참고하세요.
- 공제율 1구간 차이가 세금 수천만 원을 좌우하므로, 매도 시점은 계산기로 연 단위 시뮬레이션 후 결정하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 보유 3년 미만이면 공제가 전혀 없나요?
네. 표1·표2 모두 보유 3년부터 시작합니다. 2년 미만이면 단기세율까지 함께 붙습니다.
Q. 거주는 2년인데 보유가 12년이면 몇 %인가요?
보유분은 10년에서 상한(40%)에 걸리고 거주분 2년은 8%이므로 합계 48%입니다.
Q. 상가나 토지도 표2를 쓸 수 있나요?
없습니다. 표2는 1세대 1주택에만 적용됩니다. 상가·토지는 표1로 최대 30%입니다.
Q. 부부 공동명의면 공제가 두 배가 되나요?
공제율 자체는 지분별로 동일하게 적용됩니다. 다만 양도차익이 지분대로 나뉘어 각자 낮은 세율 구간을 쓰게 되는 효과는 있습니다. GUIDE 08 — 공동명의 절세와 이월과세 10년의 함정에서 다룹니다.
Q. 분양권을 보유한 기간도 장특공에 들어가나요?
분양권 자체에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 주택으로 완성된 이후의 기간 계산은 별도 기준을 따릅니다. GUIDE 10 — 분양권·입주권, 주택과 뭐가 다른가를 참고하세요.
Q. 상속받은 주택은 언제부터 보유기간을 세나요?
상속은 취득 시기 판단이 별도로 걸립니다. GUIDE 05 — 상속·증여받은 집, 취득가액은 얼마일까에서 다룹니다.
Q. 거주기간이 1년 11개월이면 8%라도 받나요?
받지 못합니다. 거주분 공제는 2년을 채워야 시작됩니다. 며칠 차이로 8%p가 갈립니다.
근거 규정
- 소득세법 제95조 제2항 — 장기보유특별공제 (표1 일반, 표2 1세대 1주택 우대)
- 소득세법 시행령 제159조의4 — 표2 적용 대상 1세대 1주택의 범위 (거주기간 2년 이상)
- 소득세법 제95조 제2항 단서 — 미등기양도자산 및 중과 대상 자산의 공제 배제
- 소득세법 제104조 제7항 — 조정대상지역 다주택자 중과세율 (2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)
- 소득세법 시행령 제160조 — 고가주택 양도차익 안분
세율과 기준금액은 2026년 7월 기준입니다. 세법은 자주 개정되므로 매도 시점의 규정을 국세청 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.