먼저 결론입니다. 2022년 5월부터 4년간 이어지던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일자로 끝났습니다. 지금 조정대상지역의 집을 파는 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더 붙고, 여기에 장기보유특별공제까지 통째로 사라집니다. 같은 집·같은 가격인데 세금이 3억 원 넘게 뛰는 구조입니다.
무엇이 바뀌었나
중과 자체는 원래 있던 제도입니다. 2022년 5월 10일부터 한시적으로 "적용하지 않는" 상태였을 뿐이고, 그 유예가 여러 차례 연장되다가 2026년 5월 9일 양도분을 마지막으로 종료됐습니다.
| 구분 | 유예 기간 (~2026.5.9) | 현재 |
|---|---|---|
| 세율 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 20%p 또는 30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 (최대 30%) | 배제 (0원) |
"연장돼 왔으니 이번에도 연장되겠지"라는 기대가 많았지만 이번에는 연장 없이 종료됐고, 대신 계약을 이미 마친 사람을 위한 경과조치만 남았습니다.
내가 중과 대상인지 판정하는 3가지
세 가지가 모두 맞아야 중과입니다. 하나라도 아니면 중과는 적용되지 않습니다.
- ① 파는 집이 조정대상지역에 있는가 — 판정 시점은 양도 당시입니다. 살 때 기준이 아닙니다.
- ② 세대 기준 2주택 이상인가 — 본인 명의가 아니라 세대 전체를 셉니다.
- ③ 주택인가 — 토지·상가에는 다주택 중과가 붙지 않습니다.
①번에서 착각이 많이 생깁니다. 2025년 10월 16일부로 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남이 조정대상지역으로 지정됐습니다. 예전에 "우리 동네는 해제됐다"고 알고 계셨다면 지금은 다시 지정됐을 가능성이 큽니다.
비과세 요건의 거주 조건은 취득 당시로, 중과는 양도 당시로 판정합니다. 같은 "조정대상지역"이라는 말을 쓰지만 보는 시점이 다르다는 점을 꼭 구분하세요. 비과세 쪽 기준은 GUIDE 01 — 1세대 1주택 비과세, 12억의 진실에서 다룹니다.
실제 숫자로 따라가 보기
10억에 사서 20억에 판 조정대상지역 주택, 보유 10년 기준입니다. 주택 수만 다르게 놓고 비교했습니다.
| 단계 | 1주택·비조정 (중과 없음) | 2주택 (+20%p) | 3주택 이상 (+30%p) |
|---|---|---|---|
| 양도차익 | 10억 | 10억 | 10억 |
| 장기보유특별공제 | −2억 (20%) | 0원 | 0원 |
| 과세표준 | 7억 9,750만 | 9억 9,750만 | 9억 9,750만 |
| 적용 세율 | 42% | 62% | 72% |
| 최종 세액 | 3억 2,891만 | 6억 4,076만 | 7억 5,049만 |
2주택이면 3억 1,185만 원, 3주택이면 4억 2,158만 원이 더 나옵니다. 차익 10억 중 절반 이상이 세금으로 나가는 셈입니다.
세율보다 장특공 배제가 더 아플 수 있다
사람들이 "20%p 더 내는 것"만 생각하는데, 실제로는 장기보유특별공제 배제가 세율 인상만큼, 때로는 그 이상으로 작용합니다. 이유는 두 단계로 손해가 겹치기 때문입니다.
- 1차 손해 — 공제받았어야 할 금액이 그대로 과세표준에 남습니다. 위 사례에서는 2억이 더해집니다.
- 2차 손해 — 과세표준이 커지면서 세율 구간까지 올라갑니다.
장특공 배제 효과 = 공제받지 못한 금액 × (기본세율 + 중과세율) × 1.1
오래 보유했을수록 손해가 커진다는 점이 특히 뼈아픕니다. 보유 15년으로 표1 최대 30%를 채운 사람이 중과 대상이 되면, 15년간 쌓은 공제가 한 번에 0이 됩니다. GUIDE 04 — 장기보유특별공제 최대 80% 받는 법에서 공제 구조를 자세히 다룹니다.
경과조치 — 이미 계약한 사람은
2026년 5월 9일까지 계약을 마친 건에 한해 유예가 유지됩니다. 다만 조건이 붙습니다.
- 강남·서초·송파·용산구 — 계약일로부터 4개월 내 양도
- 2025년 10월 16일 신규 지정 지역 — 계약일로부터 6개월 내 양도
주의할 점은 인정되는 "계약"의 범위입니다. 가계약이나 사전 거래약정은 계약으로 보지 않으며, 계약금을 실제로 지급한 증빙이 필요합니다. 잔금일이 기한을 하루라도 넘기면 경과조치가 통째로 사라지므로, 해당된다면 잔금일부터 역산해 일정을 짜는 것이 안전합니다.
많이 하는 오해 4가지
① "취득할 때 비조정지역이었으니 중과는 없다"
중과는 양도 당시 기준입니다. 살 때 비조정지역이었어도 지금 조정대상지역이면 중과 대상입니다. 취득 시점 기준으로 보는 것은 비과세의 거주요건입니다.
② "2년 이상 보유했으니 중과는 피한다"
2년 보유는 유예를 받기 위한 조건이었습니다. 유예가 끝난 지금은 보유기간이 길어도 중과가 적용됩니다. 오히려 보유가 길수록 사라지는 장특공이 커집니다.
③ "곧 다시 유예될 것이다"
연장 여부는 정부 정책 사항이라 예단할 수 없습니다. 확정되지 않은 연장을 전제로 잔금일을 미루는 것은 위험을 안는 선택입니다.
④ "명의를 배우자에게 넘기면 피할 수 있다"
주택 수는 세대 단위로 셉니다. 같은 세대 안에서 명의만 옮기면 주택 수가 줄지 않습니다. 게다가 증여 후 10년 내 양도하면 이월과세가 적용됩니다. GUIDE 08 — 공동명의 절세와 이월과세 10년의 함정을 참고하세요.
팔기 전 확인 순서
- 1단계 — 파는 집이 지금 조정대상지역인지 확인한다. 2025년 10월 재지정으로 상황이 달라졌을 수 있습니다.
- 2단계 — 세대 구성원 전원의 주택 수를 센다. 주민등록등본 기준이며, 분양권·입주권 포함 여부도 확인해야 합니다. GUIDE 10에서 다룹니다.
- 3단계 — 2026년 5월 9일 이전 계약이라면 경과조치 기한을 확인한다. 4개월인지 6개월인지, 잔금일이 그 안인지.
- 4단계 — 1주택으로 줄일 수 있는지 검토한다. 중과를 정면으로 피하는 방법은 세대 기준 주택 수를 줄이는 것뿐입니다. 세대분리가 가능한지는 GUIDE 02에서 확인하세요.
- 5단계 — 같은 해에 여러 건을 팔 계획이라면 합산과세를 함께 본다. 세율 구간이 더 올라갑니다. GUIDE 07에서 다룹니다.
조건을 바꿔가며 세금이 얼마나 달라지는지는 양도세 계산기에서 직접 비교해 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 유예가 끝났다는 기준일은 계약일인가요, 잔금일인가요?
양도일(원칙적으로 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 기준입니다. 경과조치에 해당하는 경우에만 계약일이 기준이 됩니다.
Q. 비조정지역 주택을 팔면 다주택자여도 중과가 없나요?
네, 다주택 중과는 조정대상지역 주택에만 적용됩니다. 다만 중과가 없을 뿐 양도세 자체는 기본세율로 과세됩니다.
Q. 중과 대상이면 기본공제 250만원도 못 받나요?
기본공제는 그대로 받습니다. 배제되는 것은 장기보유특별공제입니다.
Q. 1년 미만 보유라 단기세율 70%인데 중과도 겹치나요?
둘을 더하지는 않습니다. 각각 계산한 산출세액 중 큰 금액을 적용합니다(비교과세).
Q. 일시적 2주택도 중과 대상인가요?
일시적 2주택 특례 요건을 갖추면 중과 대상에서 제외됩니다. 다만 기한 요건이 엄격하므로 GUIDE 09와 함께 확인하시기 바랍니다.
Q. 임대사업자로 등록하면 중과를 피할 수 있나요?
등록임대주택에 대한 중과 제외 규정이 있으나 등록 시기·유형·의무임대기간에 따라 적용이 갈립니다. 개별 판단이 필요한 영역이라 세무 전문가 확인이 필요합니다.
Q. 상속받은 주택도 주택 수에 포함되나요?
상속주택은 일정 기간 주택 수 계산에서 제외되는 특례가 있습니다. GUIDE 05에서 다룹니다.
근거 규정
- 소득세법 제104조 제7항 — 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과세율 (2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)
- 소득세법 제104조 제5항 — 둘 이상의 세율이 겹치는 경우 산출세액이 큰 것을 적용 (비교과세)
- 소득세법 제95조 제2항 — 중과 대상 주택의 장기보유특별공제 배제
- 소득세법 시행령 제167조의3 — 중과 제외 주택의 범위
- 국토교통부 2025년 10월 15일 발표 — 조정대상지역 확대 지정 (2025년 10월 16일 시행)
세율과 기준금액은 2026년 7월 기준입니다. 세법은 자주 개정되므로 매도 시점의 규정을 국세청 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.