먼저 결론입니다. 증여에서 사람들이 가장 자주 놓치는 지점은 세 개입니다. 첫째, 공제 한도는 1회가 아니라 10년 합산으로 봅니다. 둘째, 부모 집을 시세보다 싸게 사는 것도 차액이 기준을 넘으면 증여가 됩니다. 셋째, 증여세가 0원이어도 취득세는 따로 나옵니다. 이 세 가지를 순서대로 정리했습니다.
증여재산공제 — 10년에 얼마까지
증여를 받아도 일정 금액까지는 증여세가 과세되지 않습니다. 이걸 증여재산공제라고 하고, 주는 사람과의 관계에 따라 한도가 다릅니다.
| 증여자와의 관계 | 공제 한도 (10년 합산) |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
| 직계존속 → 성년 직계비속 | 5,000만원 |
| 직계존속 → 미성년 직계비속 | 2,000만원 |
| 직계비속 → 직계존속 | 5,000만원 |
| 기타 친족 (6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척) | 1,000만원 |
핵심은 "10년" — 1회 한도가 아니라 10년간 합산 한도입니다
여기서 가장 많이 어긋나는 부분이 기간입니다. 성년 자녀에게 5년 전에 3,000만원을 주고 올해 다시 3,000만원을 주면, 두 건이 합산되어 6,000만원이 되고 한도 5,000만원을 넘은 1,000만원에 증여세가 나옵니다. "지난번에 세금 안 나왔으니 이번에도 괜찮겠지"가 통하지 않는 이유입니다.
10년은 증여일을 기준으로 거꾸로 세는 기간입니다. 마지막 증여일로부터 10년이 지나면 한도가 다시 열립니다. 증여를 여러 번 계획한다면 이 간격이 설계의 출발점이 됩니다.
결혼·출산이 있으면 1억이 더 붙는다
직계존속에게서 받는 증여에 한해, 혼인이나 출산이 있으면 기본공제와 별도로 최대 1억원이 추가 공제됩니다.
- 혼인 — 혼인신고일 전후 각 2년 이내에 받은 증여
- 출산 — 자녀의 출생일(입양이면 입양신고일)부터 2년 이내에 받은 증여
- 혼인과 출산을 합쳐서 한도가 1억원입니다. 각각 1억씩 2억이 되는 것이 아닙니다
- 기준이 되는 혼인일은 결혼식 날짜가 아니라 혼인관계증명서상 신고일입니다
따라서 성년 자녀가 결혼하는 경우, 기본공제 5,000만원에 혼인공제 1억원을 더해 최대 1억 5,000만원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다. 조부모에게서 받는 경우에도 직계존속이므로 적용됩니다.
부모 집을 싸게 사면 — 저가양수
증여가 아니라 매매 형식으로 부모 집을 넘겨받는 경우가 있습니다. 그런데 시세보다 낮은 가격으로 사면 그 차액 중 일부가 증여로 간주됩니다. 특수관계인(가족 등) 사이의 거래에 적용되는 규정입니다.
과세요건 : |시가 − 대가| ≥ 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액
증여재산가액 = |시가 − 대가| − (시가의 30%와 3억원 중 적은 금액)
여기서 자주 오해가 생깁니다. 차액 전체에 증여세가 붙는 것이 아니라, 기준금액을 뺀 나머지에만 붙습니다. 숫자로 보면 이렇습니다.
| 단계 | 금액 |
|---|---|
| 시가 | 10억원 |
| 실제 매매대가 | 6억원 |
| 차액 | 4억원 |
| 기준금액 (시가 30% = 3억 vs 3억 → 적은 쪽) | 3억원 |
| 과세 여부 (차액 4억 ≥ 기준 3억) | 과세 대상 |
| 증여재산가액 | 4억 − 3억 = 1억원 |
그리고 파는 쪽에도 영향이 있습니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 판 경우, 세법은 부당행위계산부인 규정을 적용해 시가로 양도한 것으로 보아 양도세를 다시 계산할 수 있습니다. 즉 자녀는 증여세를, 부모는 양도세를 각각 다시 보게 되는 구조입니다.
증여로 넘길지 매매로 넘길지는 금액 자체가 아니라 시가와의 차액이 가릅니다. 넘기기 전에 시가를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
증여세가 0원이어도 취득세는 나온다
공제 한도 안에 들어 증여세가 0원으로 계산되더라도, 부동산을 증여받으면 취득세는 별도로 발생합니다. 증여세는 국세이고 취득세는 지방세라 계산 체계가 아예 다릅니다.
| 구분 | 세율 | 적용 조건 |
|---|---|---|
| 표준세율 | 3.5% | 일반적인 부동산 증여 |
| 중과세율 | 12% | 아래 3요건을 모두 충족할 때 |
12% 중과는 다음 세 가지가 동시에 맞을 때만 적용됩니다.
- 증여하는 사람이 다주택자(1세대 2주택 이상)일 것
- 증여 대상 주택이 조정대상지역 안에 있을 것
- 해당 주택의 공시가격이 3억원 이상일 것
반대로 1세대 1주택자가 보유한 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는, 조정대상지역이고 공시가격 3억원 이상이더라도 중과되지 않고 표준세율 3.5%가 적용됩니다.
세율 차이가 실제로 얼마인지 보면 이렇습니다. 과세표준 5억원을 기준으로 계산했습니다.
| 구분 | 취득세 |
|---|---|
| 표준 3.5% | 1,750만원 |
| 중과 12% | 6,000만원 |
| 차이 | 4,250만원 |
여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙습니다. 증여세만 계산하고 결정하면 이 단계에서 예산이 어긋납니다.
많이 하는 오해 3가지
- "공제 한도는 줄 때마다 새로 생긴다" — 아닙니다. 10년간 합산입니다. 직전 10년 안의 증여를 모두 더해서 한도를 봅니다.
- "싸게 사면 그 차액 전부에 증여세가 붙는다" — 아닙니다. 기준금액(시가의 30%와 3억 중 적은 쪽)을 뺀 나머지에만 붙습니다. 다만 기준을 넘지 않으면 아예 과세되지 않습니다.
- "증여세가 0원이면 낼 세금이 없다" — 아닙니다. 부동산이라면 취득세가 별도입니다.
자주 묻는 질문
Q. 증여세 신고는 언제까지 해야 하나요?
증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 공제 한도 안이라 낼 세금이 0원이더라도 신고해 두면 자금 출처를 남기는 효과가 있습니다.
Q. 현금을 계좌로 보내는 것도 증여인가요?
대가 없이 재산이 이전되면 형태와 무관하게 증여입니다. 현금·예금·주식·부동산 모두 해당합니다.
Q. 조부모가 손자에게 주면 공제가 따로 생기나요?
조부모도 직계존속이므로 부모와 합산해서 한도를 봅니다. 별도 한도가 생기지 않습니다. 다만 세대를 건너뛴 증여에는 할증이 붙을 수 있습니다.
Q. 증여받은 집을 나중에 팔면 양도세는 어떻게 되나요?
취득가액이 증여일 당시 평가액으로 굳어집니다. GUIDE 05 — 상속·증여받은 집, 취득가액은 얼마일까에서 자세히 다룹니다. 배우자에게 증여받은 뒤 10년 안에 팔 때의 이월과세는 GUIDE 08을 참고하세요.
근거 규정
- 상속세 및 증여세법 제53조 — 증여재산공제
- 상속세 및 증여세법 제53조의2 — 혼인·출산 증여재산공제
- 상속세 및 증여세법 제35조 — 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여
- 상속세 및 증여세법 제60조 — 평가의 원칙(시가주의)
- 상속세 및 증여세법 제68조 — 증여세 과세표준 신고기한
- 소득세법 제101조 — 양도소득의 부당행위계산 부인
- 지방세법 제11조·제13조의2 — 부동산 취득세율 및 주택 증여 중과
세율과 기준금액은 2026년 8월 기준입니다. 세법은 자주 개정되므로 실제 증여 시점의 규정을 국세청 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.