먼저 결론입니다. 상속·증여로 받은 집의 취득가액은 0원이 아니라 상속개시일(사망일) 또는 증여일 당시의 평가액입니다. 그리고 이 평가액을 기준시가로 잡느냐 감정가액으로 잡느냐에 따라 몇 년 뒤 양도세가 갈립니다. 아래 예시에서는 취득가액 3억 차이가 양도세 약 1억 1,891만 원 차이로 돌아옵니다. 상속세를 아끼려다 양도세를 더 내는 구조가 여기서 만들어집니다.
취득가액은 "물려받은 시점의 평가액"
양도차익은 양도가액 − 취득가액 − 필요경비로 계산됩니다. 상속·증여받은 자산은 돈을 주고 산 적이 없으니 취득가액이 없어 보이지만, 세법은 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 그대로 취득가액으로 봅니다. 즉 상속세·증여세를 신고할 때 적어낸 그 금액이 나중에 양도세 계산의 출발점이 됩니다.
취득가액 = 상속개시일(또는 증여일) 현재 상증세법상 평가액
평가의 원칙은 시가입니다. 평가기준일 전후 일정 기간 안에 있었던 해당 재산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액이 시가로 인정됩니다. 이 기간은 상속의 경우 평가기준일 전후 6개월, 증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다. 문제는 이 기간 안에 쓸 만한 사례가 없을 때입니다.
평가액이 낮으면 양도세가 커진다
같은 단지에서 거래가 자주 일어나는 아파트는 매매사례가액을 찾기 쉽습니다. 그러나 단독주택·다가구·토지·상가는 똑같은 물건이 없어 시가를 특정하기 어렵고, 결국 보충적 평가방법인 기준시가(공시가격)로 신고되는 경우가 많습니다. 기준시가는 통상 시세보다 낮게 형성되므로, 그만큼 취득가액이 낮게 굳어집니다.
기준시가 6억으로 상속 신고한 집을 나중에 12억에 팔면 양도차익이 6억으로 계산됩니다. 상속 당시 실제 시세가 9억이었더라도 마찬가지입니다. 당장은 상속세 과세표준이 낮아져 유리해 보이지만, 낮춘 만큼이 그대로 양도차익으로 옮겨갑니다. 상속세와 양도세는 취득가액이라는 한 줄로 연결된 세금입니다.
실제 숫자로 따라가 보기
상속받은 주택을 5년 보유 후 12억에 양도하고, 1세대 1주택 비과세 요건은 갖추지 못한 경우를 가정했습니다. 장기보유특별공제는 표1(일반) 5년분 10%를 적용했고, 필요경비는 계산을 단순하게 하기 위해 제외했습니다.
| 단계 | 기준시가 6억으로 신고 | 감정평가 9억으로 신고 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 12억 | 12억 |
| 취득가액 | 6억 | 9억 |
| 양도차익 | 6억 | 3억 |
| 장기보유특별공제 10% | − 6,000만 | − 3,000만 |
| 양도소득금액 | 5억 4,000만 | 2억 7,000만 |
| 기본공제 (연 250만) | − 250만 | − 250만 |
| 과세표준 | 5억 3,750만 | 2억 6,750만 |
| 적용 세율 | 42% (누진공제 3,594만) | 38% (누진공제 1,994만) |
| 산출세액 | 1억 8,981만 | 8,171만 |
| 지방소득세 10% 포함 최종 | 2억 879만원 | 8,988만원 |
취득가액 3억 차이가 세금 1억 1,891만 원 차이로 돌아옵니다. 차익이 절반으로 줄면서 적용 세율 구간까지 42%에서 38%로 내려갔기 때문입니다. 손해가 한 곳에서만 생기지 않는다는 점이 핵심입니다.
감정평가를 미리 받아두는 전략
상속·증여 시점에 감정평가(2개 감정기관)를 받아 그 가액으로 신고하면 취득가액을 시세 수준으로 올려둘 수 있습니다. 특히 상속재산이 상속공제 범위 안이라 상속세가 어차피 0원으로 나오는 경우라면, 감정평가는 상속세 부담을 늘리지 않으면서 취득가액만 높여두는 선택이 됩니다.
- 일괄공제 5억이 기본이고, 배우자가 생존해 있으면 배우자상속공제가 더해져 통상 10억 이상까지 상속세가 나오지 않는 구간이 만들어집니다.
- 감정평가는 상속세 신고기한(상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월) 안에 소급 평가로 받아야 합니다. 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월입니다.
- 이 시기를 놓치면 되돌릴 수 없습니다. 몇 년 뒤 집을 팔 때가 되어서야 취득가액을 올리는 방법은 없습니다.
다만 상속세가 실제로 발생하는 규모라면 이야기가 달라집니다. 감정평가로 평가액을 올리면 지금 낼 상속세가 늘고 나중에 낼 양도세가 줄어드는 맞교환이 되기 때문입니다. 상속세율과 양도세율, 보유 예정 기간, 매도 시점의 비과세 가능성까지 함께 놓고 비교해야 하는 판단입니다.
| 상황 | 감정평가의 효과 |
|---|---|
| 상속재산이 상속공제 범위 이내 (상속세 0원) | 추가 부담 없이 취득가액만 상승 |
| 상속세가 발생하는 규모 | 상속세 증가 ↔ 양도세 감소의 맞교환 |
| 양도 시 1세대 1주택 비과세가 확실한 경우 | 양도세 자체가 없어 실익이 작아질 수 있음 |
| 계속 보유하며 팔 계획이 없는 경우 | 양도세 절감 효과가 실현되지 않음 |
보유기간은 언제부터 세는가
취득가액만큼 자주 헷갈리는 것이 보유기간입니다. 증여받은 주택은 증여일부터 새로 기산합니다. 이전 소유자가 아무리 오래 갖고 있었어도 수증자의 보유기간에는 반영되지 않는 것이 원칙입니다.
상속은 조금 더 복잡합니다. 원칙은 상속개시일부터 기산하지만, 1세대 1주택 비과세 요건을 따질 때 피상속인과 같은 세대였던 경우에는 피상속인의 보유·거주기간을 통산해 주는 규정이 있습니다. 같은 세대가 아니었다면 통산되지 않아 상속개시일부터 다시 2년을 채워야 하는 상황이 생깁니다. 보유·거주요건의 기본 구조는 GUIDE 01 — 1세대 1주택 비과세, 12억의 진실에서 다룹니다.
장기보유특별공제도 같은 흐름입니다. 공제율은 보유·거주기간에 연동되므로 기산일이 언제냐에 따라 공제 금액이 달라집니다. 자세한 계산은 GUIDE 04 — 장기보유특별공제 최대 80% 받는 법을 참고하세요.
많이 하는 오해 4가지
① "물려받은 집이라 취득가액이 0원이다"
아닙니다. 상속개시일 또는 증여일 현재의 상증세법상 평가액이 취득가액이 됩니다. 취득가액이 0원이라면 양도가액 전액이 차익이 되겠지만, 그렇게 계산되지 않습니다.
② "상속세를 안 냈으니 취득가액도 없다"
상속공제로 납부할 세액이 0원이 나온 것과, 재산을 얼마로 평가했는가는 별개입니다. 다만 신고를 아예 하지 않으면 평가액이 남지 않아 나중에 기준시가로 밀릴 위험이 커집니다. 세금이 0원이어도 신고 자체는 기록을 남기는 의미가 있습니다.
③ "증여받고 바로 팔면 세금이 없다"
증여받은 가액이 그대로 취득가액이 되므로 짧은 기간에는 차익이 작게 나오는 것처럼 보입니다. 그러나 배우자·직계존비속에게 증여받은 자산을 일정 기간 안에 팔면 취득가액을 증여자의 원래 취득가액으로 되돌리는 이월과세가 적용될 수 있습니다. 보유기간이 짧으면 단기세율(주택·입주권 1년 미만 70%, 2년 미만 60%)까지 겹칩니다.
④ "빚까지 함께 넘기면 증여세만 내면 된다"
채무를 함께 넘기는 부담부증여는 채무 인수분만큼을 유상으로 판 것으로 봅니다. 그 부분에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 과세되고, 나머지 부분에만 증여세가 붙습니다. 세금이 두 갈래로 나뉜다는 점을 놓치기 쉽습니다.
물려받은 집을 팔기 전 확인 순서
- 1단계 — 상속·증여세 신고서에 적힌 평가액을 확인한다. 이 금액이 취득가액입니다. 신고서와 평가명세서를 먼저 찾는 것이 순서입니다.
- 2단계 — 취득 시 낸 취득세·등록면허세·법무사 수수료 영수증을 모은다. 필요경비로 인정될 수 있는 항목입니다.
- 3단계 — 보유기간 기산일을 확정한다. 증여는 증여일, 상속은 상속개시일이 원칙이며 동일세대 여부에 따라 통산 가능성이 갈립니다.
- 4단계 — 세대 전체의 주택 수를 다시 센다. 상속으로 주택 수가 늘어 다른 집의 비과세가 깨지는 경우가 있습니다.
- 5단계 — 매도 순서와 시점을 비교한다. 두 건을 같은 해에 팔면 합산과세로 세율 구간이 올라갑니다. GUIDE 07 — 같은 해에 2건 팔면 세금이 늘어난다에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 집의 취득가액은 어떻게 정해지나요?
상속개시일 현재 상증세법에 따라 평가한 가액입니다. 시가가 확인되면 시가, 확인되지 않으면 기준시가 등 보충적 평가방법에 따른 금액이 됩니다.
Q. 감정평가는 몇 곳에서 받아야 하나요?
둘 이상의 감정기관 평가액의 평균을 쓰는 것이 원칙입니다. 재산의 종류와 규모에 따라 예외가 있을 수 있어 신고 전 확인이 필요합니다.
Q. 이미 몇 년 전에 기준시가로 신고했는데 지금 바꿀 수 있나요?
신고기한이 지난 뒤 소급해서 평가액을 올리는 것은 일반적으로 인정되지 않습니다. 이 때문에 신고 시점의 선택이 중요합니다.
Q. 상속받은 주택이 있으면 원래 살던 집의 비과세가 깨지나요?
일정 요건을 갖춘 상속주택은 다른 주택을 팔 때 주택 수 판정에서 제외하는 특례가 있습니다. 요건과 순서에 따라 결론이 달라지므로 매도 순서를 정하기 전에 확인이 필요합니다.
Q. 증여받은 집을 10년 뒤에 팔면 이월과세가 없나요?
이월과세는 증여일부터 일정 기간 내 양도에 적용되며, 기간이 지나면 증여 당시 평가액이 취득가액으로 유지됩니다. 기간 계산과 예외는 GUIDE 08 — 공동명의 절세와 이월과세 10년의 함정에서 다룹니다.
Q. 증여세를 낸 것도 필요경비로 빼주나요?
일반적인 경우 납부한 증여세는 양도차익 계산의 필요경비가 아닙니다. 다만 이월과세가 적용되는 경우에는 별도의 처리 규정이 있습니다.
Q. 아주 오래전에 물려받아 평가액 기록이 전혀 없다면요?
취득가액을 실지거래가액으로 확인할 수 없는 경우에 적용하는 환산취득가액을 검토하게 됩니다. GUIDE 06 — 옛날에 산 집, 취득가액을 모른다면을 참고하세요.
Q. 지금 조건으로 세금이 얼마인지 대략 보고 싶습니다.
취득가액을 두 가지로 넣고 양도세 계산기에서 비교해 보면 차이가 바로 확인됩니다.
근거 규정
- 소득세법 제97조 — 양도소득의 필요경비 계산 (취득가액의 범위)
- 소득세법 시행령 제163조 — 상속·증여받은 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 상증세법에 따라 평가한 가액
- 상속세 및 증여세법 제60조 — 평가의 원칙(시가주의)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 — 시가로 인정되는 매매·감정·수용·경매가액과 평가기간
- 상속세 및 증여세법 제21조 — 일괄공제 / 제19조 — 배우자 상속공제
- 상속세 및 증여세법 제67조·제68조 — 상속세·증여세 신고기한
- 소득세법 시행령 제155조 — 상속주택에 대한 1세대 1주택 특례
세율과 기준금액은 2026년 7월 기준입니다. 세법은 자주 개정되므로 매도 시점의 규정을 국세청 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.