먼저 결론입니다. 각자 집 한 채씩 가진 두 사람이 결혼하면 그 순간 1세대 2주택이 됩니다. 부모님을 모시려고 합가해도 마찬가지입니다. 세법은 이런 생활 변화를 투기로 보지 않기 위해 합가 특례를 두고 있고, 혼인은 혼인신고일부터 10년, 동거봉양은 합가일부터 10년 안에 먼저 파는 한 채를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정합니다. 아래에서 계산하는 양도차익 4억 원 사례에서는 특례를 받으면 세금이 0원, 놓치면 조건에 따라 1억 1,117만 원에서 2억 3,382만 원까지 나옵니다.
혼인합가 특례 — 10년
- 각각 1주택을 보유한 사람끼리 혼인해 1세대 2주택이 된 경우가 대상입니다.
- 혼인한 날(혼인신고일)부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판정합니다.
- 물론 그 주택 자체의 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년)은 별도로 갖춰야 합니다.
이 10년이라는 기간은 원래 5년이었다가 확대된 것입니다. 개정된 기간은 2024년 11월 12일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다. 그 이전에 양도한 건은 종전 규정인 5년이 적용되므로, 과거 사례나 오래된 글을 참고할 때 기간이 다르게 적혀 있는 것은 이 때문입니다.
순서가 중요합니다. 두 채 중 비과세 요건을 갖췄고 차익이 큰 주택을 먼저 파는 것이 일반적으로 유리합니다. 10년 안에 한 채를 정리하면 남은 한 채는 다시 1세대 1주택이 되어, 그 주택의 요건을 채운 뒤 양도할 때 비과세가 가능합니다.
동거봉양합가 특례 — 10년
- 1주택을 보유한 자녀가 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속(부모·조부모, 배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합쳐 1세대 2주택이 된 경우가 대상입니다.
- 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판정합니다.
- 직계존속이 중증질환자·희귀난치성질환자·결핵환자 산정특례 대상으로 등록된 경우에는 60세 미만이어도 인정될 수 있습니다.
두 특례는 기간과 구조가 같지만 기산일이 다릅니다. 혼인은 혼인신고일, 동거봉양은 실제로 세대를 합친 날입니다. 어느 쪽이든 날짜를 증빙할 수 있는 서류(혼인관계증명서, 주민등록등본상 전입일)를 남겨 두는 것이 출발점입니다.
| 구분 | 혼인합가 | 동거봉양합가 |
|---|---|---|
| 발생 사유 | 1주택자끼리 혼인 | 1주택 자녀 + 1주택 직계존속 합가 |
| 기산일 | 혼인신고일 | 세대를 합친 날 |
| 특례 기간 | 10년 | 10년 |
| 연령 요건 | 없음 | 직계존속 60세 이상(질환 시 예외) |
| 적용 범위 | 기간 내 먼저 양도하는 1채만 | |
실제 숫자로 따라가 보기
혼인 전부터 보유하던 주택(보유 10년, 거주 요건 충족, 양도차익 4억 원, 양도가액 12억 원 이하)을 판다고 가정해 보겠습니다. 특례를 받는 경우와 놓친 경우가 이렇게 갈립니다.
| 단계 | 특례 적용 (10년 이내 양도) | 특례 미적용 (비조정지역) | 특례 미적용 (조정지역 2주택 중과) |
|---|---|---|---|
| 양도차익 | 4억 | 4억 | 4억 |
| 비과세 여부 | 전액 비과세 | 과세 | 과세 |
| 장기보유특별공제 | − | 20% (8,000만) | 배제 |
| 과세표준 | − | 3억 1,750만 | 3억 9,750만 |
| 적용 세율 | − | 40% | 60% (40%+20%p) |
| 최종 세액 | 0원 | 1억 1,117만원 | 2억 3,382만원 |
세 번째 칸이 특히 아픕니다. 2026년 5월 9일자로 다주택 중과 유예가 종료되어, 양도 시점에 조정대상지역인 주택을 2주택 상태에서 팔면 기본세율에 20%p가 더 붙고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 3주택 이상이면 30%p입니다. 즉 합가 특례를 놓치는 순간 손해가 ①비과세 상실 ②장기보유특별공제 배제 ③세율 가산 세 겹으로 겹칩니다. 자세한 내용은 GUIDE 11 — 다주택 중과, 2026년 5월 유예 종료 이후에서 다룹니다.
양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이라면 특례로 비과세 판정을 받더라도 초과 비율만큼은 과세됩니다. 이 구조는 GUIDE 01 — 1세대 1주택 비과세, 12억의 진실과 동일합니다.
많이 하는 오해 4가지
① "10년 안에 팔면 두 채 다 비과세된다"
아닙니다. 특례는 기간 안에 먼저 양도하는 한 채에만 적용됩니다. 남은 한 채는 그 시점부터 다시 1세대 1주택으로서 자기 요건을 충족해야 비과세가 됩니다.
② "합가하면 보유·거주기간이 새로 시작된다"
아닙니다. 각 주택의 보유·거주기간은 그 주택의 취득일과 실제 거주 사실로 계산합니다. 합가 자체가 기간을 초기화하지는 않습니다.
③ "결혼했으니 자동으로 적용된다"
전제는 각자 1주택인 상태에서 합쳐져 2주택이 되는 것입니다. 한쪽이 이미 2주택 이상이면 특례가 적용되지 않거나 판단이 크게 달라집니다. 혼인 전에 정리해 두는 편이 단순합니다.
④ "같이 살기만 하면 동거봉양이다"
직계존속의 연령 요건(60세 이상)과 실제 합가 사실이 함께 확인되어야 합니다. 주소만 옮겨 놓고 실제로는 따로 사는 형태라면 인정되지 않을 수 있습니다.
합가 이후 확인 순서
- 1단계 — 기산일을 확정합니다. 혼인신고일 또는 전입으로 세대를 합친 날을 증명서류로 고정해 둡니다.
- 2단계 — 세대 전체 주택 수를 셉니다. 분양권·입주권도 주택 수에 포함될 수 있으므로 함께 확인합니다. GUIDE 10 참고.
- 3단계 — 두 주택의 요건을 각각 점검합니다. 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년을 채웠는지 봅니다.
- 4단계 — 어느 쪽을 먼저 팔지 비교합니다. 차익이 크고 요건을 갖춘 쪽을 먼저 파는 것이 일반적으로 유리합니다.
- 5단계 — 10년 만료일을 달력에 적어 둡니다. 잔금일 기준으로 기한을 넘기면 특례가 사라집니다. 며칠 차이로 억 단위가 갈릴 수 있습니다.
두 주택 중 어느 쪽을 먼저 파는 것이 유리한지는 양도세 계산기에서 각 주택의 조건을 넣어 비교해 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 10년은 계약일 기준인가요, 잔금일 기준인가요?
양도일은 원칙적으로 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 계약만 해 두고 잔금이 기한을 넘어가면 특례를 못 받을 수 있으므로 잔금일을 기준으로 잡는 것이 안전합니다.
Q. 혼인 특례 기간이 5년이라고 들었는데요?
종전 규정이 5년이었고 10년으로 확대되었습니다. 확대된 기간은 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 적용됩니다.
Q. 거주요건도 특례로 면제되나요?
아닙니다. 합가 특례는 주택 수 판정에서 1세대 1주택으로 봐 주는 것일 뿐, 보유 2년·거주 2년 같은 개별 요건은 그대로 충족해야 합니다. 거주요건을 채우기 어려운 경우에는 GUIDE 03 — 상생임대인 제도가 대안이 될 수 있습니다.
Q. 혼인신고를 미루면 특례 기간이 늘어나나요?
혼인 특례의 기산일은 혼인신고일입니다. 다만 혼인신고 전이라도 사실상 같은 세대를 구성했는지에 따라 세대 판정이 달라질 수 있어, 신고를 미루는 것만으로 기간이 늘어난다고 보기는 어렵습니다.
Q. 시부모님·장인장모님도 동거봉양 대상인가요?
배우자의 직계존속도 포함됩니다. 연령 요건은 동일하게 적용됩니다.
Q. 동거봉양 중 부모님이 돌아가시면 어떻게 되나요?
상속이 개시되면 주택 수 판정이 상속주택 특례 쪽으로 넘어갑니다. 같은 세대원으로부터 상속받는 경우와 아닌 경우의 취급이 다르고 사실관계에 따라 결론이 갈리므로, GUIDE 05 — 상속·증여받은 집을 함께 보고 전문가 확인을 권합니다.
Q. 이사 목적의 일시적 2주택과 겹치면 어떻게 되나요?
합가 특례와 일시적 2주택 특례가 함께 걸리는 조합이 있습니다. 다만 중복 적용 가능 여부는 주택별 취득 순서와 시점에 따라 달라지는 복합 케이스라 개별 검토가 필요합니다.
근거 규정
- 소득세법 제89조 제1항 제3호 — 1세대 1주택 양도소득 비과세
- 소득세법 시행령 제155조 제4항 — 동거봉양 합가에 따른 1세대 1주택 특례(60세 이상 직계존속, 합친 날부터 10년)
- 소득세법 시행령 제155조 제5항 — 혼인 합가에 따른 1세대 1주택 특례(혼인한 날부터 10년). 10년으로의 확대는 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 적용
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 — 보유·거주기간 요건
- 소득세법 제104조 제7항 — 조정대상지역 다주택자 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)
세율과 기준금액은 2026년 7월 기준입니다. 세법은 자주 개정되므로 매도 시점의 규정을 국세청 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.